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    中泰國際農產品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農產品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農產品物流、信息流的集散地；是農產品國際性交易的商貿區(qū)；是中國農產品走向世界的窗口；是世界農產品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農家生活的度假休閑區(qū)。

第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經商客戶870戶，有住宅698套。市場以經營農副土特產為主，兼營黃金、美食、娛樂。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國際農產品交易中心（35000m²）、物流中心、加工中心（12000m²）、中泰國際大廈（29250m²）、國際農莊度假村（60000m²）、倉儲中心（10000 m²）、停車場（4000m²）。

    獨特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。該項目不但符合社會經濟發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點扶持產業(yè)，前景十分看好。

    擔綱“中泰國際農產品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農產品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達5000萬美金的深圳秦馳集團下屬的子公司。公司始終堅持“誠信務實、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經營，開拓創(chuàng)新”的經營理念，公司現正向以國際農產品交易為龍頭，輔以科、工、貿、農、服務業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進。

 

（一）地理位置

    項目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。

    北通咸（寧）武（漢），南抵長沙，東連九江，西接岳陽。市場距京廣鐵路僅10公里，距長沙黃花國際機場59公里，長沙通過高速公路驅車30分鐘即可抵達。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農產品博覽交易中心70公里的半徑范圍內，將有兩個機場可供選擇，交通便利，是平江對外開放的重要“窗口”。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。

（二）土地面積及紅線圖

    由于項目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。經過調查了解，土地面積和紅線等相關情況為：

    土地開發(fā)方面，原計劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。

    原計劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。

    因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。

（三）土地規(guī)劃使用性質

    該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質為：商業(yè)用地、市場。因而總體上是作為開發(fā)建設大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關的設施，比如市場經營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。

（四）建設現狀

    第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經商客戶870戶，有住宅698套。市場以經營農副土特產為主，兼營黃金、美食、娛樂。實際現狀是，已經建成的一期建筑為3.85萬平方米，實際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。該工程由于種種原因，已經拖了5年時間。

（一）地塊周邊的建筑物

    目前本項目周邊近距離內幾乎沒有什么建筑物，主要是對面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結構，一樓多為門面和車庫、雜屋，二三層為主人居家自用。

    項目的南面有一個收費站，以及該站所屬的一個較高的水塔；項目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什么建筑物。西面有一個變電站。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。項目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約7、8公里。

    特別注意的是，距離本項目不到一公里遠的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點園區(qū)，為省級工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢良好。

（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀）

    項目尚無景觀，有待人為造景。但周邊的景觀相當豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠的有平江起義紀念碑、岳陽樓、君山等景觀。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數不勝數。

    就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國東吳名將魯肅領兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。

    平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。紀念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。

    平江地方民俗文化內涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。

    人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國時期的軍政要員， 54位共和國的將軍，60多位共和國的省、部、軍以上領導干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國國徽設計的中央美術學院一級教授周令釗，有享譽海內外的“東方神經科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學副校長的著名數學家李達，有發(fā)明無線電話接收機、被美國報紙稱譽“此項創(chuàng)作實已于無線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國密支根大學生物教授劉杰垣，有菲律賓國立大學研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國紐約州立大學教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺的知名人士，如臺灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺灣大學教授徐少英（女），臺灣海洋學院院長、雷達博士李昌來，國民黨中央社總編輯方國希等。

    在市場經濟的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個，其中年產值超2000萬元的企業(yè)達100家左右，而分布在海內外的各界成功人士更是不計其數。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當一部分企業(yè)家準備回鄉(xiāng)發(fā)展，構成了現代平江人文資源的新景觀。

（三）環(huán)境污染狀況

    本縣范圍地質構造不太發(fā)育，尚未發(fā)現巖漿巖，區(qū)內工程地質更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質現象，歷史上沒有發(fā)生過地震災害，可不作工程設防。

本項目周邊10公里內均無較大的環(huán)境污染。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調查研究，該工業(yè)園屬湖南省級，在引進項目和企業(yè)時，就將環(huán)境因素放在了第一位。

這兒的自然環(huán)境保護得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。

（四）市場情況

    據我們調查，項目周邊及更大范圍內，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農副產品交易市場，現存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農貿市場和攤擔小店。在長沙以及再北面的常德已經出現或即將出現較大規(guī)模的農副產品交易市場，它們將是本項目的競爭者，也可能是本項目的有益互補。

    本項目位于長沙與岳陽的中點，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。

    本項目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢，構成了本項目聯接湖南乃至世界的立體交通網。

 

（一）地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規(guī)劃

    陸運：中泰國際農產品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里（以京珠高速計算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農產品博覽交易中心區(qū)經過。以前局限于短途運輸的本地運輸業(yè)因為京珠高速公路的建成而把運輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。

    鐵路：中泰國際農產品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運站10KM，通過高速公路驅車30分鐘即可抵達長沙、岳陽二站。長沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站，可通達全國各地。

     航空：中泰國際農產品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM，通過高速公路驅車30分鐘即可抵達。岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農產品博覽交易中心70公里的半徑范圍內，將有兩個機場可供選擇。

    海運：中泰國際農產品博覽交易中心距長沙港70KM，長沙港通江達海，具有長江、湘江“黃金水道”干支直達的運輸優(yōu)勢，是與國際接軌的“橋梁”。長沙港每年通過上海港進出口運輸的國際集裝箱2.2萬標箱，通航航線已輻射至世界五大洲80多個國家和地區(qū)。

    水運：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。區(qū)內有300噸級汩羅江內河航道連接洞庭湖、湘江、長江，可直達長沙港、岳陽港、武漢港。

（二）地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

岳陽（66公里）

 

   （17公里）                                                  （41公里）

                        湘陰                                     黃花機場

                   （27公里）                               （59公里）

長沙（64公里）

（一）購物場所

    近距離只有集鎮(zhèn)的購物場所，規(guī)模均不大。稍遠一些，可以進長沙、岳陽和平江縣購物，也算比較方便，平江縣城的知名購物場所已經有心連心和上海瑞東超市。

（二）文化教育

    200米內有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學（400多人）。再稍遠處有省市重點學校，如長沙、岳陽、平江等城市的教育機構。

（三）醫(yī)療衛(wèi)生

    300米左右為縣三醫(yī)院。據調查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長沙或岳陽看醫(yī)生，因為距離并不遠，加之高速開通后，只要半個多小時就可到達，既方便又可保證治療效果。

（四）金融服務

    距項目1公里，就有農業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機構。待項目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時，還會有更多的金融服務機構進駐。

（五）郵政服務

    平江縣伍市郵政分局離項目只有不到500米，而且將來本項目可會有郵政機構進駐。

（六）餐飲、娛樂、休閑、運動（設施）

    近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項目旁邊。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項服務，是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。

（七）生活服務

    目前伍市人的生活配套服務基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據悉鎮(zhèn)居委會正計劃建一個統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。本項目一期建成后，應該考慮增加或提供相應的生活服務設施和配套，使本項目及周邊形成一個大社區(qū)。

（八）周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

    在五年前，周邊的人們就盼望著本項目能建成。經過我們調查，大多數人們還是希望這個項目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因為人們對其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項目的進程。

    因而，除了項目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒有對項目不利的干擾因素。

 

（一）湖南省國內生產總值

    今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調控政策，國民經濟承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢，繼續(xù)加快增長，上半年全省完成生產總值2402.58億元，增長11.8%。增速比上年同期快2.4個百分點。

    湖南省固定資產投資規(guī)�？傮w上仍保持了較快的增長速度，1-5月湖南省全社會投資534.17億元,增長34.9%，比上年同期增幅高7個百分點。上半年固定資產投資價格在投資高速增長的拉動下同比上漲6.1％,漲幅比2003年上半年擴大5.1個百分點。

 

    湖南由“長株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經濟圈）的“融珠”概念，無不是機會和發(fā)展的提升，而且每一次都實現了更高更快更好的發(fā)展。

    當前世界經濟形勢對湖南的影響可謂機遇難求。當前的世界經濟形勢，總體判斷是：增長前景看好，減速風險猶存。從年度經濟增速來看，呈逐年攀升之勢。2001、2002、2003年世界經濟分別增長2.3%、3.0%和3.9%，世界貿易分別增長-0.5%、2.3%和4.5%。世界經濟形勢在經歷了近三年的低迷和艱難復蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復較快增長。

（二）岳陽市國內生產總值

    岳陽市自去年下半年以來，經濟發(fā)展步入上升通道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢，實現GDP總量260.59億元，同比增長13.3%，比上年同期高3個百分點，其中第一產業(yè)實現增加值為40.4億元，第二產業(yè)實現增加值126.12億元，第三產業(yè)實現增加值94億元，同比分別增長4.2%、18.9%和10.7%，比上年同期分別高0.6、5.5和0.8個百分點。

    據一份政府報告顯示，岳陽經濟社會發(fā)展目標：2005年國內生產總值達620億元，年均增長11%，三次產業(yè)結構調整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達到40%，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產投資總額達到660億元，利用外資12億美元。

 

（三）平江縣國內生產總值

     2003年平江縣全年完成國內生產總值（GDP）399039萬元，比上年增長10.5%。其中，第一產業(yè)增加值124572萬元，增長4.2%；第二產業(yè)增加值132657萬元，增長17.1%；第三產業(yè)增加值141810萬元，增長10.8%。

    據最新統(tǒng)計公報，今年上半年，全縣實現生產總值198759萬元，比上年同期增長12%，增速比上年同期上升1.9個百分點，其中一產業(yè)完成39449萬元，同比增長4.4%；二產業(yè)完成79032萬元，同比增長15.7%；三產業(yè)完成80287萬元，同比增長11.9%。一、二、三產業(yè)比重分別達24.5:40.4:31.1。

（四）區(qū)域產業(yè)結構構成

     平江縣的區(qū)域產業(yè)結構不斷趨于合理化，目前基本上是三次產業(yè)各占1/3的程度。就發(fā)展趨勢來看，第三產業(yè)的比例還在不斷上升。

    2003年一、二、三產業(yè)產值占國內生產總值比重由上年34.2∶30.4∶35.4發(fā)展到31.2∶33.3∶35.5。

（五）房地產基本情況

     2004年1—6月，湖南全省房地產開發(fā)投資136.85億元，其中長株潭占66.3%；商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米，居全國第23位；土地供應、商品房空置面積明顯減少。

    1—6月，房地產開發(fā)投資136.85億元，比去年同期增長39.7%，比全國高出11個百分點，居全國和7位。商品房屋開工面積2705.08萬平方米，同比增長38.5%，相當于去年全年竣工面積的2.4倍；1-6月竣工面積384.66萬平方米，增長36.9%，表明我省后階段商品房屋供應量依然較多。

    1—6月商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米，同比增長3.9%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價格均高于去年平均水平。我省銷售價格居全國23位。

    從市州分布結構看，1—6月長株潭3市共完成投資90.66億元，占全省投資比重的66.3%，比去年同期上升2.4個百分點，更加突出了中心城市房地產的投資優(yōu)勢。

    岳陽房地產開發(fā)居全省中游。2003年全市房地產投資完成11.86億元，絕對數居全省第6位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增長速度為58.0%，居全省第8位，高于全省5.6個百分點。

    岳陽的房的產市場，從2003年的數據看，表現在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產企業(yè)，實收資本已達10.2億元，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，全市房地產資產總計達34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，全年到位資金14.12億元，同比增長44.1%，高出上年26個百分點，其中自籌資金4.95億元，國內貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見，房地產企業(yè)實力在不斷加強擴充。

（六）房地產開發(fā)景氣指數

     2003年岳陽市房地產投資大幅增長，高于全市固定資產增長速度46.3個百分點，是歷史上的最高峰。

    隨著市場經濟的進一步搞活，房地產開發(fā)自身進入漸進調整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結構發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，由1997年的86.7%，下降到62.4%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%，上升21個百分點，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%，上升21個百分點；住宅銷售比重逐年下降，由1997年的91.8%，下降到65.2%；可見我市房地產開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進行邊調整邊發(fā)展。

商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現第二次高峰，2003年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達45.92萬平方米，是1997—1999年3年之和，其中住宅銷售36.55萬平方米，增幅與上年基本持平，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達7.4萬平方米，同比增長2.2倍，大大超過住宅銷售增幅；商品房銷售額達4.22億元，同比增長4.6%，其中商業(yè)營業(yè)用房1.32億元，同比增長1.8倍，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動，外省、外市的中商百貨、百盛集團、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。

    2003年平江縣房地產市場情況是：全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計抵押面積98萬平方米，抵押貸款額2.3萬萬元。

（七）近期中國房地產市場情況

    國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產開發(fā)景氣指數表明，2004年1至5月份，全國累計完成房地產開發(fā)投資3703億元，同比增長32%，增幅比去年同期回落0.9個百分點。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，同比增長10.7%，增幅比去年同期提高3.7個百分點。

    從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，同比增長19.8%，低于去年同期22.1個百分點；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。

（八）貨幣政策、利率、農村房地產政策、新的房地產政策及其影響作用

     從資金供應看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模，2004年全國新增信貸規(guī)模2.6萬億元，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準備金率，由7%提高到7.5%，全國金融機構將一次性減少可用資金1100億元左右。

    1998年以來，為擴大內需，國家一直實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉變，積極的財政政策轉向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉向適度從緊。由于政策的調整，估計影響我省投資80億元。

    今年以來，國務院采取了一系列宏觀調控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設項目，嚴格控制新開工項目上馬。主要是按照國家產業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、項目審批等方面的法規(guī)、政策，重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關辦公樓和培訓中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，并嚴格控制新開工項目。這一系列政策措施的出臺，對投資者的心理預期壓力較大，尤其是土地、信貸、項目審批等嚴格按照產業(yè)政策實施，影響后期新項目開工，這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。

    但是，短期影響相對較小，長期影響較大。今年縮減用地規(guī)模，半年內停止土地審批，會導致部分新增項目無法立項，部分招商引資項目無法簽約，影響新開工項目上馬和后期項目儲備。今年計劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內調控政策的影響相對較小，一是部分項目已在限制之前報批用地計劃，將會陸續(xù)取得土地并開工建設。

 

（九）社會消費品零售總額：居民消費價格指數、商品住宅價格指數、主要消費支出增幅

    關于湖南城鎮(zhèn)居民消費價格指數，據2004年7月最新一份資料統(tǒng)計如下：

    據湖南省城調隊調查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民人均消費支出6082.6元，比上年增加507.88元，增長9.1％,剔除物價因素實際增長7.6％，居民家庭八大類消費性支出呈現七增一減。

    據統(tǒng)計調查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現為：交通和通信支出增長14.1％，2003年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭購買了家用汽車0.27輛，醫(yī)療保健增長13.9％雜項商品和服務支出增長12.8%教育文化娛樂服務支出增長12.5％食品支出增長9.7％，衣著支出增長7.6%。居住支出增長0.9%。

    2003年，人均居住支出586.9元，比上年增加5.04元，增長0.9%。其中：住房裝潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多，2003年人均用電321.8度，較上年增加62.4度。水電燃料價格調整也使居民支出增加。2003年，城鎮(zhèn)居民人均水電燃料及其他支出355.6元，增長18.1%。而家庭設備用品及服務支出與上年基本持平

（一）當地的居民住宅形態(tài)及比重

    平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。

    平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制，近年基本上沒有在城市內自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。

     岳陽的城市發(fā)展相當快，而且高樓大廈已經是數不勝數，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購買商品房。

（二）當地政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

    平江縣的房地產政策方面：房屋所有權初始登記費由原來的每平方米3—4元核減為現在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費由原來按房屋拆遷補償安置總費用的1‰核減為0.6‰；城市房屋安全鑒定費由原來的1元/m²核減為80元/次；商品房預售管理費由原來的按預售價值5‰核減為2‰；

停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項、報建；重新審定有關立項、報建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。如開發(fā)企業(yè)資質年審由原來的15天縮短為一周，房屋產權登記權證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天。

（三）短中期當地政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

    平伍城鎮(zhèn)建設及基礎設施建設：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬元聘請市、規(guī)劃設計院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實施：近期（1997年—2005年）。建成區(qū)面積達1.5平方公里，城鎮(zhèn)人口達1.5萬；遠期（2006年—2015年）。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。

    已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。

    2002年2月，設立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。現有入園企業(yè)投資總額達5.1億元，預計年產值可達16.2億元，增加就業(yè)崗位3000余個。

    就岳陽而言，房地產發(fā)展相當快，而且供應量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產市場則另有一番風景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。

    在伍市等鎮(zhèn)里，房地產市場還相當不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場還需要時機和創(chuàng)造。不過作為一種投資，當地人們已經看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿�，�?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項目一期尚在建設時就幾乎全部預訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經營，才導致其它預訂者沒有交錢并改變了購房打算。

    目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那么成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。

    據調查統(tǒng)計，平江縣房地產業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，同比增長了8.7%。全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米。

    在平江縣城內，住宅的銷售價格均價為500—600元/平方米，上漲幅度不大。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。

    在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價大概為3000元/m²，其他地段均價為2000元/m²，偏僻地段1200元/m²。隨著市場的不斷發(fā)展和房地產的成熟，商鋪的價值將會不斷抬升，估計三年后，一類地段臨街商鋪的均價可升到3500—4500元/ m²。

    在伍市鎮(zhèn)居民認可的住宅價格，估計為400元/ m²左右，因為據調查他們自建的綜合成本約為250-350元/ m²。據我們調查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ m²，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ m²。當初銷售時的商鋪均價為1500元/ m²左右，住宅則為550—600元/ m²左右，銷售形勢還相當不錯�？梢娙藗兪钦J可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經營起來。

    我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那么本項目的價值還將會提高；而且也只能這樣，才會讓當初已經購買了本項目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。

（一）各種檔次商品住宅客戶分析

    在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當官者和經商發(fā)達者則有幾處房，或者他們已經在更發(fā)達的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。

    就我們對本項目原來購買客戶的分析，發(fā)現來購買本項目的客戶具有以下特點：一是來源相當散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的。二是投資者比自營者更多。三是有政府資源關系者較多，可見政策因素的影響力。

（二）商品住宅客戶購買行為分析

    就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。

 

（一）獨特的經濟地理優(yōu)勢

    中泰國際農產品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經濟圈）的結合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結合點，同時又是長江經濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。

（二）優(yōu)越的國內交通優(yōu)勢

    中泰國際農產品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。距長沙市63公里，黃花國際機場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。

（三）長株潭經濟圈的衛(wèi)星城

    長沙、株洲、湘潭經濟帶和岳陽地區(qū)經濟發(fā)達，農產品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農產品博覽交易中心緊靠長株潭經濟圈和岳陽市等農產品需求量大的市場，具有很強的經濟吸納能力、輻射能力和市場潛力，是長株潭經濟圈的“后花園”、長江生態(tài)經濟圈的重要節(jié)點。

（四）巨大的資源優(yōu)勢

    平江縣加快產業(yè)結構調整，已基本形成“一鄉(xiāng)一品”的產業(yè)格局，如：醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……，隨著農業(yè)產業(yè)化進程的深入，平江的農業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產品正在形成自己優(yōu)勢，這些產品門類獨特，地域風格明顯，暢銷海內外。

    平江是全國18個重點中藥材基地縣。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。全縣有中草藥1181種，可采量2.75萬噸，能正式入藥的有309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。具有極大的開發(fā)利用價值。

    平江特產甚多，農作物資源種類達430多個品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種，年總產量44萬噸，已列入國家商品糧基地建設縣。經濟作物有210多個品種。無公害優(yōu)質米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。年出欄生豬100萬頭，是湖南八大重點基地縣之一。山桂花蜂蜜是全國少有的珍稀蜜資源，平江蜜源豐富，屬全國九個重點基地縣之一。

     平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產資源和森林資源以及文化旅游資源。

（五）政策優(yōu)勢

    中泰國際農產品博覽交易中心由于符合國家產業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢，可享受以下政策的優(yōu)惠：

繼續(xù)推進農業(yè)結構調整，挖掘農業(yè)內部增收潛力。

    ……農產品市場和加工布局、技術推廣和質量安全檢驗等服務體系的建設，都要著眼和有利于促進優(yōu)勢產業(yè)帶的形成�！�…要進一步完善農產品的檢驗檢測、安全監(jiān)測及質量認證體系，推行農產品原產地標記制度，開展農業(yè)投入品強制性產品認證試點，擴大無公害食品、綠色食品、有機食品等優(yōu)質農產品的生產和供應。

    加快發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營。各級財政要安排支持農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的專項資金，較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財政貼息。對新辦的中小型農副產品加工企業(yè)，要加強創(chuàng)業(yè)扶持和服務。不管哪種所有制和經營形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動農戶，與農民建立起合理的利益聯結機制，給農民帶來實惠，都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。

    國家領導人明確指出要把現代物流業(yè)作為國民經濟重要產業(yè)與新的經濟增長點，國家“十五”計劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務業(yè)之一。

    國家物流產業(yè)政策將在市場準入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。

中央1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機制作用，搞活農產品流通。

    培育農產品營銷主體。鼓勵發(fā)展各類農產品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農業(yè)經紀人。積極推進有關農民專業(yè)合作組織的立法工作。從2004年起，中央和地方要安排專門資金，支持農民專業(yè)合作組織開展信息、技術、培訓、質量標準與認證、市場營銷等服務。有關金融機構支持農民專業(yè)合作組織建設標準化生產基地、興辦倉儲設施和加工企業(yè)、購置農產品運銷設備，財政可適當給予貼息。加快發(fā)展農產品連鎖、超市、配送經營，鼓勵有條件的地方將城市農貿市場改建成超市，支持農業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農產品超市，逐步把網絡延伸到城市社區(qū)。進一步加強產地和銷地批發(fā)市場建設，創(chuàng)造條件發(fā)展現代物流業(yè)。加強農業(yè)生產資料市場管理，有關部門要保證貨源充足、價格基本穩(wěn)定，嚴厲打擊制售假冒偽劣農資等坑農傷農行為。支持鮮活農產品運銷，在全國建立高效率的綠色通道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農產品的流通環(huán)境。

    繁榮小城鎮(zhèn)經濟。小城鎮(zhèn)建設要同壯大縣域經濟、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進農業(yè)產業(yè)化經營、移民搬遷結合起來，引導更多的農民進入小城鎮(zhèn)，逐步形成產業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農村人口、帶動農村發(fā)展的能力。國家固定資產投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設，引導金融機構按市場經濟規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。

第一條    為了鼓勵國內外客商來中泰國際農產品博覽交易中心投資經營，特制定本優(yōu)惠政策。

第二條    國內外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農產品博覽交易中心投資經營，除國家明令禁止和須經有關部門特批的行業(yè)、項目外，其余一律實行自行選擇，自主經營，享受本優(yōu)惠政策。

第三條    凡進入中泰國際農產品博覽交易中心的經營者，憑居民身份證等相關證件、資料到工商、稅務、衛(wèi)生、公安等聯合現場辦公窗口辦理有關證照。辦理證照除收取工本費外，不再收取其它任何費用。

第四條    凡進入中泰國際農產品博覽交易中心的比經營客商，經工商、稅務等部門認定，2年內免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費�？h外經商戶在經營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返，后3年地方稅收實行確定基數，超基數部分全額返還，縣內老經營戶進入大市場經營，地方稅收實行確定基數，超基數部分前兩年全額返還，后3年減半返還。

第五條    凡進入中泰國際農產品博覽交易中心的固定經營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農轉非”；不符合投靠政策的，可按有關規(guī)定辦理“經轉非”。一個門面可解決1—2個城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應、招工、參軍、醫(yī)療、保險和子女入學、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。

第六條    凡進入中泰國際農產品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。

第七條    水、電、電視、電話安裝實行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其他費用。

第八條    中泰國際農產品博覽交易中心由中泰國際農產品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一管理，堅持杜絕多頭管理、多頭收費，兩年內除衛(wèi)生費外，其他各種收費不得入場。嚴禁亂收費、亂攤派、亂集資。對不按規(guī)定收取的稅、費，經營者有權拒交，并可向市場管理委員會投訴。市場管理委員會應予及時處理。

第九條   平伍在市場設立公安掃執(zhí)勤室，負責市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關規(guī)定，組織經營戶開展治安關防，實行24小時值勤巡邏，以確保經營者的生命財產安全，保證市場的正常經營秩序。

    項目在各級領導的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產公司共同開發(fā)建設，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報建和部分建設工作已經完成，市場的雛形已經建立，為中泰農產品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個良好的基礎。該項目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽市和湖南省各級政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長羅碧升親臨市場考察指導工作，積極贊許在湖南開展中泰農產品合作的意義和現實可行性。該項目積極向省計委和國家計委申報，爭取獲得優(yōu)惠扶持政策。

    中泰國際農產品博覽交易中心，主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其他產業(yè)的發(fā)展，并形成一個以會展活動為核心的經濟群體。其以農產品為主的博覽會將會帶來巨大的收益。

    會展是一個航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產業(yè)，國際上有1:9的說法，即辦會展的場館收入如果是1的話，那么相關的社會收入就是它的9倍。所以在歐洲流行一句話：會展是城市的面包。瑞士的日內瓦、德國的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國的芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤和城市繁榮。美國《貿易展覽》周刊的統(tǒng)計數據表明，美國一年舉辦的200多個商業(yè)會展所帶來的經濟效益超過38億美元。法國博覽會和專業(yè)展覽會每年的營業(yè)額可達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右。

    隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費模式初現雛形。國務院調整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”，對刺激全民的旅游需求、拉動內需、促進消費的作用十分明顯；包括雙休日在內的每年110多天的節(jié)假日，已經成為我國居民消費的集中時段，假日經濟已初具規(guī)模。

    以度假旅游為主題的“農家樂”持續(xù)升溫，據省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農家樂全部客滿。今年過夜旅游者人均逗留天數比同期延長0.35天，度假傾向更為明顯。

    “五一”期間，居民度假休閑消費比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長線的度假線路也受到普遍歡迎。

    （一）本項目作為新建項目，選址既不處于產地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎和依托，其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場缺少一種其賴以生存的文史基礎，需要較長時間的市場培育過程。

    （二）現已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢，現有市場過分重視臨街門面的收益，臨街門面設計太多，道路與內部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多通道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠；臨街店面稍大約30平方米，內部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產品的大進大出；店面結構單一，不適合綜合性產品的經營要求；市場內沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場。

    （三）平江及周圍地區(qū)形成產業(yè)化產品趨勢不明顯。農產品生產基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費，尚未形成專業(yè)化生產的農產品，其商品化程度不高，影響到農產品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農業(yè)產業(yè)化較有特色。

     （四）物流、運輸、交通成本較高。京珠高速的帶動作用明顯，但收費較高,從平江到長沙和岳陽的小車過路費均為30元,大車的過路費更高，導致很多本地及周邊地區(qū)來往于長沙和岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。

    （五）泰國水果進場需要有冷庫等技術支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫，但在市場之外，泰國進口水果價格較高，屬高檔消費，本地缺少消費基礎，兩頭在外，難度不小。

    （一）搭乘“泛珠三角”經濟圈高速發(fā)展快車。湖南納入“泛珠江三角洲經濟圈”，體現了珠三角經濟能量集聚亟需擴大釋放腹地的內在要求，將促進“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實現互補雙贏。這對中泰國際農產品博覽交易中心帶來前所未有的機遇。

    本項目可謂“北枕長江，南鄰廣東。”“湖南省會長沙位于‘泛珠三角’中兩個中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對整個‘泛珠三角’的融合起著至關重要的作用。”本項目同樣如此。

    （二）全國鐵路第五次提速，對加速中泰國際農產品博覽交易中心的物流將起到推動作用。

    在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長沙的周邊城市如武漢、南昌等同時受益，正如一位經濟學專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經濟發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經濟競爭的能力。

當三年后湖南到廣東的時速達250公里的客運專線開通后，廣東到長沙只需要3個多小時。此外計劃還修建一條到湛江的客貨運鐵路，經過湘西北、湘西南，然后進入廣東。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下，本項目通聯更廣泛。

（三）“長沙生態(tài)經濟帶”帶來的生態(tài)經濟發(fā)展機遇。

（四）商務會議上山下鄉(xiāng)，度假村人財兩旺

    這些年來，各種各樣的組織都把商務和會議等活動轉向城郊度假村，儼然形成了一個新的“上山下鄉(xiāng)”運動，從而帶動了度假村的繁榮。中泰國際農產品博覽交易中心、中泰國際農莊度假村建成后，前來參加各種展會以及休閑度假的人將絡繹不絕。同時，企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務活動以及休閑度假。此外，這些度假村的建設和運行除了帶動當地建筑業(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經濟效益。

（一）近期，中國人民銀行對于房地產開發(fā)信貸的門檻進一步提高，并將房地產開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。這對需要大量開發(fā)資金的中泰國際農產品博覽交易中心來說，是個很大的威脅。

（二）一期工程已經定形，檔次低，規(guī)劃設計滯后，對后期的招商及統(tǒng)一經營帶來一定的困難。

（三）在我國云南、廣西已有類似項目，在我省長沙、常有關類似項目也在陸續(xù)推出，這對本項目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。

 

    通過對全國類似項目的調查和比較，以及本項目特點分析，我們以為在中國的中部地區(qū)開發(fā)這樣一個以農產品交易展示為主要內容，確定“中泰國際”大主題，是非常有個性的“農博市場”項目。具有市場生存和發(fā)展空間，而且可以達到“特色經營、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。

 

（一）類比類似競爭項目基本資料（含建設與招商、規(guī)劃設計及銷售）

    廣西盛大農產品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會”而興建的重點項目，規(guī)模宏大，起點高，是廣西農產品國際物流中心、國際農產品交易的大平臺。

    該項目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設農產品競賣批發(fā)市場、農產品倉儲中心、農產品加工配送中心等以及相應的配套服務設施。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號文確定該項目為自治區(qū)指導協調農產品加工業(yè)重點項目。

一期項目招商內容：計劃征地500畝，作為項目經營場所用地，投資總額為20215萬元。

    其中農產品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包括農產品競賣大廳及500間鋪面，預計投資8200萬元。倉儲中心為7萬平方米，包括常溫、冷藏及冷倉庫，設計儲藏能力為1萬噸，預計投資7940萬元。

    此外，建設農產品加工配送中心2萬平方米，配置16條加工生產線及配送車輛，設計加工能力27000噸/年，預計投資3700萬元，相應配套設施停車場為2.5萬平方米，可提供500個車位，預計投資375萬元。

    這個大型農產品批發(fā)交易市場占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點屠宰、鮮肉交易市場，8000平方米的交易大棚。

    據悉，這個市場不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設施也最先進、交易品種也最全。它一頭連著基地、農戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強。試營業(yè)這幾天，日均農產品交易量達3000噸左右，預期正式營運年交易額可達15億元。

    由長春糧食集團與德隆集團共同建設，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，建筑面積4.8萬平方米，擁有150個門市和庫房，年經營量100萬噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內蒙、新疆及沿海各省。其設施先進、功能齊全、交易方式現代化、市場管理信息化、幅射范圍網絡化，是與國家糧食交易網及全國35個大中城市糧油信息中心聯網的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。據悉，該項目全部建成后將成為東北最大的農產品集散中心。

    位于海南海口市龍華區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。這一大型農產品物流中心建成后將具備200萬噸的氣調保鮮冷藏庫和相應的分級加工包裝車間，具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構等，主要引用先進的農業(yè)技術，重視農產品保鮮、儲藏、包裝等，采用現代的保鮮技術進行農產品的儲藏，形成大規(guī)模的農產品經營中心。據了解，今年一期工程計劃投資18億元，完成20萬噸氣調保鮮冷藏庫和日運輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設。

    位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達。該項目由政府策劃、市場運作、紅星實業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農業(yè)產業(yè)化一號重點工程，長沙市的一項標志性工程。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會展中心、農產品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現代農業(yè)觀光休閑中心，以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū)，形成一個高起點、高品味、大流通、大商貿，具有國際現代化管理水平的農業(yè)博覽交易中心。主體工程于2002年建成并每年召開具有全國品牌的“農博會”，2003年及目前的副附屬項目和工程陸續(xù)開發(fā)建設和運營。

    位于長沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側，即將開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運北站和107國道，距霞凝水運新港較近。項目占地面積為900多畝。主要為水果、水產、蔬菜三大功能批發(fā)市場。計劃總投資5億元。目前正著手報批及籌建工作。

（二）綜合評判

    在區(qū)域內，目前還沒有可以類比的項目，岳陽市內沒有，湖南省內也少有。就全國而言，農產品交易市場和物流中心可謂風起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國現代農業(yè)博覽交易中心外，再無現代意義上的物流農產品博覽交易市場。也就是說，類似市場項目還有較大的發(fā)展空間。就已經建成而且運營的項目綜合分析，基本上都產生了良好的綜合效益。

（一）市場定位

    中泰國際農產品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農產品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務為一體，融商務、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農產品物流、信息流的集散地；是農產品國際性交易的商貿區(qū)；是中國農產品走向世界的窗口；是世界農產品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農家生活的度假休閑區(qū)。

（二）區(qū)域定位

    中泰國際農產品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農副產品博覽交易中心。

（三）主力客戶群定位

中國客商、泰國客商。

（四）功能定位

     集批零交易、展示交流、會展合作、加工、倉儲、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。

包括交易區(qū)、會展中心、加工區(qū)、倉儲中心、酒店接待區(qū)、商務辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。

（五）建筑風格定位

    以中式古典園林建筑為內核，形式上可以融合泰式風情，從而實現真正意義上的“中泰合璧”的建筑風格。